Tegemist on viimasel ajal juba mitmenda Riigikohtu lahendiga, mis kaudselt evib eesmärki säilitada krediidisuhete efektiivsust ja majanduslikku tähtsust. Nimelt on kohus pidanud vajalikuks kaitsta just krediidiandjat olukorras, kus viimane on käitunud heauskselt ja täitnud oma kohustusi krediidiandjalt eeldatava hoolega (vt ka näiteks Erki Vabametsa 28.03.2012.a blogipostitust).

Faktooringu käigus loovutab müüja nõude ostja vastu pangale

Müüja ja panga vahel sõlmitud faktooringulepingu kohaselt kohustub müüja (faktooringu klient) loovutama selle alusel pangale (faktoor) rahalise nõude ostja (faktooringuvõlgnik) vastu, mis tuleneb müügi- või teenuse osutamise lepingust. Pank aga kohustub kokkulepitud tingimustel tasuma müüjale omandatud nõude eest või andma müüjale nõude täitmise arvel krediiti.

Kui müüja on sõlminud pangaga faktooringulepingu ning loovutanud selle alusel viimasele kõik ostjale väljastatud ja tulevikus väljastatavatest arvetest tulenevad nõuded, kohustub ostja vastavad (pangale faktoorimiseks esitatud) arved tasuma otse pangale. Seda muidugi eeldusel, et faktooringulepingu sõlmimisest on teavitatud ka ostjat ning et ostja vastu suunatud nõue ei ole selleks hetkeks lõppenud (nt ostja poolt arve tasumisega otse müüjale või seetõttu, et ostja on müüja nõude tasaarvestanud).

Seega hõlmab faktooringusuhe endas ka nõude loovutamise instituuti, mida reguleerivate sätete sisu Riigikohus kõnealuses lahendis täpsemalt selgitas.

Panga huvide kahjustamine müüja ja ostja vahelise kokkuleppega on välistatud

Nimelt leidis kohus, et olukorras, kus ostja keeldub pangale arvet maksmast põhjendusel, et on müüja poolt pangale loovutatud nõude enda nõudega müüja vastu tasaarvestanud, on oluline kindlaks teha, kas ostjal oli tasaarvestamiseks kasutatud nõue müüja vastu ka nõude pangale loovutamise ajal. Teisisõnu, kui kauba tagastamine müüjale ning viimase poolt kreeditarve väljastamine ostjale toimus poolte kokkuleppe alusel, siis omab tähtsust asjaolu, millal vastav kokkulepe sõlmiti ehk millal tekkis ostjal tasaarvestamiseks kasutatud (kreeditarvest tulenev) nõue müüja vastu.

Kolleegiumi arvates võib ostja oma nõude müüja vastu tasaarvestada ning vabaneda nii kohustusest panga ees üksnes juhul, kui õiguslik alus, millel põhineb ostja tasaarvestuseks kasutatav nõue, on olemas juba nõude pangale loovutamise ajal. Kui tasaarvestamiseks kasutatav nõue on tekkinud hiljem (nt tulenes see kreeditarvest, mille müüja on väljastanud ostjale pärast algse nõude pangale loovutamist), siis sellise nõudega tasaarvestamine ostjat kohustusest panga ees ei vabasta.

Sellise tõlgendusega on ühest küljest tagatud, et ostja õiguslik seisund nõude pangale loovutamise tagajärjel ei halveneks. Teisest küljest on välistatud ostja ja müüja pärast nõude pangale loovutamist sõlmitavad kokkulepped, millega panga huve kahjustatakse.

Seadusest tulenevad servituudid jäävad nii täite- kui ka pankrotimenetluses püsima

Vastavalt täitemenetluse seadustikule jäävad kinnisasja müügi korral täitemenetluses püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Enampakkumisel ei lõpe servituudist tulenevad õigused, kui servituut oli seatud seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel. Seega lõppevad kinnisasja täitemenetluses enampakkumisel võõrandamise korral üldjuhul kõik sissenõudja nõudest või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast tagapool asuvad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Sõltumata järjekohast jäävad aga püsima seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel kinnistusraamatusse kantud servituudid.

Vastavalt pankrotiseadusele lõppevad kinnisasja võõrandamisel enampakkumisel pankrotimenetluses üldjuhul kinnisasja koormavad õigused, mis asuvad tagapool sellest esimesena kinnistusraamatusse kantud õigusest, millest tulenevalt saab nõuda kinnisasja sundmüüki. Servituutidega seonduvalt on Riigikohus lahendis 3-2-1-10-12 selgitanud, et samamoodi nagu täitemenetluses, jääb ka pankrotimenetluses kinnisasja sundvõõrandamise korral seadusest tuleneva talumiskohustuse alusel kinnistusraamatusse kantud servituut püsima, kuivõrd kinnisasja omanikul on igal juhul sellise servituudi talumise kohustus.

Oluline on eristada seadusest tulenevaid servituute

Antud temaatika raames on seega oluline tähele panna, et servituudi kehtivuse klausel kehtib üksnes seadusest tulenevate servituutide osas. Seadusest tulenevateks servituutideks on need, mille osas seadus näeb ette konkreetse talumiskohustuse.  Näiteks on asjaõigusseaduse kohaselt kinnisasja omanik kohustatud taluma tema kinnisasjal ehitatavaid tehnovõrke ja –rajatisi, kui need on ilmtingimata vajalikud teiste kinnistute majandamiseks või kui tehnovõrk või -rajatis on vajalik avalikes huvides. Samuti on asjaõigusseaduse kohaselt omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja ehk võõra kinnisasja omanikul on kohustus vastavat teed taluda. Lepingulisteks servituutideks tuleb aga lugeda kõik sellised servituudid, mille sisu kujuneb vabalt vastavalt poolte kokkuleppele ning mille osas ei ole seadusega ette nähtud eriregulatsiooni.

Seadusest tulenev talumiskohustus peab selgelt nähtuma lepingust

Eelviidatud lahendis on Riigikohus aga ka kehtestanud olulise eeltingimuse ülaltoodud seadusest tuleneva servituudi kestvuse põhimõtete kohaldumiseks. Nimelt  on kohus leidnud, et servituut jääb pärast kinnisasja enampakkumisel võõrandamist püsima ja selle kustutamiseks ei ole alust, üksnes juhul, kui kinnistusraamatu kandest või selle aluseks olevast dokumendest nähtub, et tegemist on seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel kinnistusraamatusse kantud servituudiga. Kohus on selgitanud, et kui kinnistusraamatu kandest ja selle aluseks olevatest dokumentidest ei nähtu seadusest tulenevat talumiskohustust, ei saa hilisemaid kandeid (ennekõike kinnistu uue omaniku ja hilisemate õiguste kustutamise kanded) tegev pädev isik  asuda tuvastama, kas servituut seati seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel või mitte ning vastav servituut tuleb seega lugeda lõppenuks.

Eeltoodut kokku võttes tuleb seega õigustatud isiku huvide kaitsmiseks servituudi seadmise lepingus üheselt kinnitada, et tegemist on seadusest tuleneva servituudiga, tehes täiendavalt ka viite konkreetsele seaduse sättele. Vastav kinnitus tuleks lepingule lisada sõltumata sellest, kui ilmsena tehinguosalistele endale vastav seadusest tulenev talumiskohustus ka ei tunduks.

Õigus alandada ostuhinda

Õiguskaitsevahendina tekib ostjal õigus alandada ühepoolselt ostuhinda, kui müügileping on kehtiv (nt ostja ei tagane lepingust), müüja ei ole täitnud oma kohustusi (eelkõige kohustust anda üle kokkulepitud tingimustele vastav asi), müüja vastutab puuduse eest (nt müüja kinnitused ei vasta tõele) ning müüja ei ole puudust kõrvaldanud või ostja on sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112, vt ka Riigikohtu 08.02.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11).

Vaidlus mittekohase täitmise üle

Hiljutises lahendis (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-1-17) analüüsis Riigikohus kaasust, mille puhul osaühingu osa ostja vähendas osa ostuhinda viidates müüja poolt müügilepingus antud ebaõigetele kinnitustele. Müügilepingus kinnitas müüja, et ostjale esitatud osaühingu aruanded on koostatud lähtudes seadusest ja heast raamatupidamistavast, kajastavad kõiki osaühingu varasid ja kohustusi ning osaühingul pole kohustusi ega tagatisi, mida ei ole ostjale esitatud dokumentatsioonis kajastatud. Ostja, saanud kontrolli osaühingu juhtimise üle, korrigeeris osaühingu raamatupidamisdokumente ja viis tagantjärele läbi audiitorkontrolli. Selgus, et müüja müügilepingus antud kinnitused osaühingu majandusliku seisundi kohta olid olulises ulatuses valed. Müüja esitas ostja vastu hagi tasumata osa ostuhinna nõudes, millele ostja vastas ostuhinna alandamise avaldusega. Ostja tugines kostjana audiitorkontrolli tulemustele, mis sedastasid müüja kinnituste (müügilepingule lisatud bilansi ja kasumiaruande) ebaõigsuse. Viimasele asjaolule tuginedes luges ostja müüja (hageja) kohustused mittekohaselt täidetuks ja alandas ostjana ühepoolselt ostuhinda veel tasumata makse ulatuses.

Auditeeritud aruandest ei piisa tõendamaks, et müüja kinnitused on valed

Kohtud asusid aga seisukohale, et kostja ei suutnud tõendada müüjapoolset mittekohast täitmist. Olukorras, kus äriühingu majanduslik seisund kindlal ajahetkel on kahe erineva raamatupidamisaruande kohaselt erinev, on üks aruanne tõenäoliselt ekslik, kuid hilisemad muudetud sisuga raamatupidamisaruanded ei tähenda iseenesest veel seda, et varasemad on valed. Kohtute arvates ei piisa eelneva tõendamiseks ka hilisemate aruannete audiitorkontrollist. Raamatupidamise aastaaruannete koostamisel tuleb lähtuda mh järjepidevuse ja võrreldavuse printsiibist, seega tuleks hilisema kontrolli puhul tuua välja ja põhjendada, muude tõendite puudumisel ka kohtuliku raamatupidamisekspertiisi tulemustega, milles seisnes varasema dokumentatsiooni ebaõigsus. Kuna müüja mittekohane täitmine ei olnud tõendatud, ei tekkinud ka ostjal õigust ostuhinda alandada.

Lepi müügilepingus kokku ostuhinna alandamise kord

Äriühingu majandusliku seisundi või osaluse väärtuse hindamise meetodid on erinevad. Lõplik tõde selle kohta, kas müüja kinnitused on valed või mitte, võibki jääda selgumata või tuleb selleks kulutada märkimisväärset aega, vaeva ja raha. Ostuhinna alandamise regulatsioon võlaõigusseaduses on enamjaolt dispositiivne. Seetõttu on soovitav osaluse omandamisel kokku leppida, milliste asjaolude ilmnemisel loetakse müüja kinnitused äriühingu kohta valeks, kuidas seda tõendada ning millises ulatuses on ostjal õigus ostuhinda alandada.

Seaduse regulatsioon

AÕS § 257 lg 3 kohaselt on kinnisasja kaasomaniku ostueesõigusel sama õigusjõud, kui kinnistusraamatusse kantud eelmärkel. AÕS § 63 lg 3 sätestab, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab.

Kaasomandis oleva kinnistu puhul tähendab see lühidalt kokkuvõttes, et kõik kinnisasja osa käsutused (ennekõike kinnistu mõttelise osa müük), mis kahjustavad ostueesõigust omavat teist kaasomanikku, on tühised selles osas, milles need käsutused seda teist kaasomanikku kahjustavad.

Mida see kaasomandi osa ostja jaoks tähendab?

Sellise regulatsiooni olemasolu tõstatab küsimuse, kas eelkirjeldatud juhul Y ikka saab tugineda kinnistusraamatu andmetele ning eeldada nende õigsust ja pidada end ostetud 1/3 osa omanikuks? Vastus on, et pigem ei saa.

Ühest küljest on selline anglo-ameerikalik nüanss meie muidu tugeva kinnistusraamatu puhul mõistetav kinnistu kaasomanike huvide ja õiguste tagamisel. Teisalt on küsitav, kas selline nüanss ei ole siiski võimalike kinnistu osade ostjate suhtes liialt koormav ega pärsi kinnistute osade tsiviilkäivet? Selline regulatsioon tähendab ju sisuliselt seda, et kinnistust osa osta soovija peab asja nö puhtuses veendumiseks kaasama enne tehingu tegemist hulgaliselt spetsialiste et kontrollida, kas tõepoolest ei ole mitte mingeid takistusi, mis võiksid takistada kinnistu osa õiguspärast omandamist.

 Soovitused

Selleks, et saada kehtivalt ja õiguspäraselt kinnistu osa omanikuks, tuleb kindlasti enne müügitehingu tegemist veenduda, et varasemate müügitehingute korral on kinnistu teisi kaasomanikke kohaselt teavitatud, nad on saanud müügilepingu kätte ja nad on saanud võimaluse kasutada oma seadusejärgset ostueesõigust või on sellest selgesõnaliselt loobunud.

Kui teha tehing neid nõudeid eirates, ei teki ostjast heauskset omandajat ning ta peab kinnistu osa üle ostueesõigust teostada soovivale teisele kaasomanikule.

On selge, et omandi põhiõigus ei ole absoluutne ning sellega ümberkäimisel tuleb arvestada avalike huvide ja vajadustega. Ehitamine on maa harimise järel üks tähtsamaid maaomandi kasutamise võimalusi ning planeerimisõigus on õigusvaldkond, mis reguleerib maaomandi kasutamist ehitamiseks. Planeerimisprotsess peaks võimaldama avaliku ja avalikkust kaasava menetluse käigus erinevaid huve, õigusi ja asjaolusid arvesse võtva tasakaalustud ruumilise lahendusega maaomandi ehitusõiguse reguleerimist.

Otsustab finantspoliitiline koostöö

Paraku tuleb nentida, et nende ilusate põhimõtete kiuste jääb planeerimismenetlus tegelikkuses tihti formaalseks ega taga selles osalevate isikute huvide tegelikku ja sisulist arvestamist. Hoolimata küllalt kaalukast kogukonna vastuseisust, määrab planeeringulahenduse väga tihti arendaja ja tema rahakoti paksus. See kehtib eriti juhul, kui arendaja rahaline ja KOV päevapoliitiline huvi parasjagu haakuvad.

Kohtu kontroll KOV diskretsiooni osas on kahjuks piiratud, sest kohus planeeringuotsuse otstarbekust ei kontrolli. KOV-i ulatuslik planeerimisdiskretsioon ja avaliku huvi mõistega manipuleerimine võib viia reaalsuses selleni, et protsessiformaalsusi järgides kehtestatud, kuid sisult tasakaalutu planeeringu vaidlustamine kohtus ei pruugi anda kaebusega taotletud otsest juriidilist tulemust.

 Ehitamine allub ka muudele seaduspärasustele

Et ehitamine on kapitalimahukas ettevõtmine, mis allub mitte ainult juriidilistele, vaid majanduslikele reeglipärasustele, võib ka formaalselt õiguspärase planeerimisotsuse vaidlustamine anda tegelikult soovitud tulemuse. Vaidlustamisega paratamatult kaasnev ajafaktor teeb oma töö ning algselt ehitamiseks mõeldud raha võib lõpliku planeeringutõe selgudes olla lõppenud. See tähendab äraseletatult seda, et kohus jätab vaidlustatud planeerimisotsuse jõusse, kuid ellu pole seda rahalistel põhjustel võimalik viia.

Üks selline ilmekas näide on Tallinnas Rannamõisa teel uue elamurajooni detailplaneering, mille vaidlustas kohtus kohalik kogukond. Hoolimata Riigikohtu 2007. aastal langetatud otsusest, mis jättis Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatud planeeringu jõusse, on 2008. aastal alanud majanduslangus tinginud reaalsuses selle, et märkimisväärset ehitustegevust planeeringualal siiani ei toimu.

Tallinna Vangla rajamine Maardusse on teine ilmekas näide. Seal ei lõppenud küll raha, kuid viimaste üldvalimiste tulemusel vahetunud valitsuse koosseis otsustas juriidiliselt ebaeduka kaebajaga kokku leppida ning kavandatud kohta Tallinna Vanglat ei ehitatud.

Selliseid näited on veel ja nende põhjal võib teha järelduse, et hoolimata juriidilisest kaotusest kohtus või ka juba enne sisulise kohtuotsuse langetamist, võib kaebajat saata edu hoopis muude seaduspärasuste toel. Näiteks EKA maja osas ei ole halduskohus veel otsust langetanud, kuid täna võib siiski suure tõenäosusega väita, et rahapuudusel jääb planeeringuga kavandatud EKA uus hoone sellisena rajamata.

Enne vaidlust tuleb kaaluda erinevaid aspekte

Kokkuvõtteks tuleb märkida, et oma õiguste eest seismisel ei peaks arvesse võtma ainult juriidilisi argumente, vaid vaadata tuleb laiemat pilti. Kaebuse esitamisel tuleb aga hoolikalt kaaluda, kas mäng ikka väärib küünlaid. Õiguste kuritarvitamise vältimiseks näeb halduskohtumenetluse seadustik ette, et kaebuse rahuldamata jätmisel hüvitab kaebaja ka arendaja kohtukulud.